01

悉尼这些区房价即将上涨，年涨幅有望达两位数

一份最新报告显示，西悉尼更实惠城区的房价预计将在未来6个月内大幅上涨。

Shore Financial的研究显示，Mount Druitt、Whalan、Eschol Park和Ambarvale 等外城区的房价——这些都是悉尼房价最便宜的地方——预计将在未来6个月内上涨超5%。

其它预计将出现类似涨幅的市场包括市中心周边的一些城区，它们为进入受欢迎的海滨市场提供了更实惠的入市机会，如Northern Beaches和Sutherland Shire。

Dee Why、Miranda、Kurnell、Wheeler Heights和North Narrabeen的涨幅预计将 超过4%，即近10万澳元。

与此同时，抵押贷款经纪人表示，最近的降息导致大批购房者涌入更实惠城区抢购房产。

联邦政府本月宣布，5%首付计划将提前至10月实施，同时放宽申请标准，中介声称 这也可能推高对更实惠城区的需求。

Shore Financial的报告指出，虽然悉尼房房市未来6个月可能出现整体增长，但各邮政编码地区的情况各异。

该报告预测了悉尼未来6个月的房价走势，根据当前的房屋中位价将悉尼600多个城区为5个层级。

分别为Heartland Sydney、Suburban Sydney、Rising Sydney、Professional Sydney和Affluent Sydney。

这份报告最后选出了每个层级中排名前5的城区。

Shore Financial的首席执行官Theo Chambers表示，2月上一期悉尼现状报告分析的6个月预测结果准确。

“我们对Heartland Sydney、Suburban Sydney和Rising Sydney——3个价格较低的层级——的预测都非常准确，因为我们预期的稳定需求水平得以实现，部分原因是2月 和5月的降息。”

“然而，Professional Sydney和Affluent Sydney——两个价格较高的层级——略有差 异，表现不及预测，可能是由于可负担压力。”

Chambers还表示，一些评论员预计大悉尼地区的房价将在未来6个月出现非常强劲 的增长，Shore Financial的报告给出了更详细的情况。

“在部分城区，未来半年的涨幅很可能超过5%，使得年度涨幅有望达到两位数。”

“其中许多城区的库存水平较低，这将增加买家竞争的激烈程度，尤其是对A类房产。”

“话虽如此，买家手中的钱是有限的。”

“澳洲统计局的数据显示，在截至2025年6月的4年内，全国工资增长了14.4%，而房价上涨了19.2%，这意味着普通澳人在通胀调整后的实际收入有售下降。”

“换句话说，悉尼买家面临着可负担性的限制，这将为近期的任何上涨设定上限。”

02

数百套残障人士住房空置，NDIS参与者和投资者买单！

乍一看，开车经过墨尔本西郊的新住宅区，这些房子看起来很普通。

但仔细看就会发现不同之处：无障碍入口、加宽的门口，以及为轮椅设计的浴室。

这些房屋是为重度残障人士专门建造的。

这些建筑散布在各个社区中，属于联邦政府的一项计划，旨在让残障人士离开集体住宅。

但是《四角新闻》（Four Corners）披露，全国有超过1000套这样的房屋空置，这也威胁到了大量私人投资。

像澳大利亚成千上万的人一样，托尼·威尔逊（Tony Wilson）和妻子在寻找投资机会时，被“专业残障住宿”（SDA，Specialist Disability Accommodation）吸引。

这对来自新南威尔士中央海岸的夫妇联系了一位理财顾问，顾问告诉他们，这类房产“需求旺盛”，回报可观。

“听起来像是一个不错的投资，一个道德投资，这是我们感兴趣的，我们想提供房产给有需要的人，”托尼告诉《四角新闻》。

投资背后的初衷确实合理。

2016年，联邦政府推出SDA计划，目的是让重度残障人士离开类似集体住宅和养老院的机构。

根据该计划，政府要求私人投资者建造小规模、定制化的住宅。

作为回报，政府会为每位入住的符合条件的人向投资者支付每年约11万澳元。

托尼和妻子花了近200万澳元建造了两套残障房——一套在墨尔本郊区，一套在珀斯——预计年租金收入超过15万澳元。

但问题出现了。尽管理财顾问乐观，但无人愿意入住。

威尔逊夫妇联系了多家残障服务提供商和顾问，想为房屋找租客，但一年多过去，他们仍未找到任何符合SDA条件的租户。

为了资助SDA房屋，他们以自家房产作抵押，并动用了大部分退休金。现在，由于缺乏广告中所说的六位数租金收入，他们难以维持按揭。

托尼说，为了维持开支，他们甚至跳过餐食和药物。

“妻子在长时间照顾年迈和生病的父母后不得不回去工作……但我们仍然撑不过来，”他说。

“我们都因此崩溃过。原本计划五年后退休……现在，我看不到我们还能退休。我们的钱不够退休，这就是底线。”

如果他们出售SDA房屋，将会损失数十万澳元，因为这些地区现在残障房供应过剩。

威尔逊夫妇认为，他们别无选择，只能卖掉家庭房来偿还借款。

“我们家里还有孩子，”托尼说。

“本来是个退休的好地方……但现在看来不可能了。”

像威尔逊夫妇一样的投资者遍布澳大利亚，他们建造或购买了残障房，但往往是在不需要的地方，通常是跟随房产或投资顾问的建议。

房产投资顾问戈罗·古普塔（Goro Gupta）表示，问题部分原因是NDIA——负责执行该政策的机构——没有发布明确的数据，说明残障人士希望住在哪里。

这导致很多SDA房屋建在首都和区域城市的郊区，土地便宜。

“这就是为什么普通投资者愿意投资的原因，”古普塔说。

在墨尔本西郊的一个住宅区，他惊讶于为重度残障人士建造了这么多房屋。

“这些地方缺乏配套设施，”他说。

“离商店不近，离残障人士日常需要的康复和健康服务也不近。看看这里，全是空地。”

对于一些为了建房而过度扩张的投资者来说，将这些房屋当作普通房产出租并不可行，因为回报远不足以覆盖按揭。

这意味着房屋空置，只能寄希望于某位符合条件的残障租户入住。

根据ABC对有限数据的分析，澳大利亚范围内，7500套已建SDA房屋中，至少有760套空置。

而代表澳大利亚近一半SDA市场的行业协会告诉《四角新闻》，空置数量可能远高于此。

“SDA联盟首席执行官杰拉米·霍普（Jeramy Hope）表示，‘我认为，全国空置的SDA房屋超过一千套。’”

这意味着澳大利亚近15%的残障住房建成后没有用于原本的目的，耗资数亿澳元。

目前，全国各城市，包括墨尔本、阿德莱德、布里斯班、悉尼、汤斯维尔和图文巴，空置情况普遍。

而且供应过剩可能进一步加剧。

NDIA数据显示，墨尔本西部有超过800套残障房在建，而该地区已经有数十套空置房。

霍普表示：“SDA的初衷是希望投资者、建商和服务提供者能够与残障人士及支持机构进行沟通，了解他们希望居住的地点。”

没有准确数据，但残障人士倡导者表示，集体住宅中仍有约1.7万人，与SDA政策推出时差不多。

在让年轻残障人士离开养老院方面已有进展，从2018年的约5500人下降到今年的960人。

残障房屋顾问布伦特·伍尔加（Brent Woolgar）形容SDA是“市场失灵”，源于监管不足。

他担心，因投资者亏损，新的房屋投资将枯竭，真正需要的地方无法建房。

“我真的感觉，我们可能浪费了一代甚至多代的机会，为残障人士提供理想住房，

他指出，NDIA本应帮助残障人士，但现在却被要求管理大规模住房建设。

伍尔加表示：“社区住房部门本可以更积极参与，这样结果会更成功。”

NDIA在声明中表示，他们是该计划的“市场监管者”。

发言人称：“NDIA致力于支持一个稳健、高效的SDA市场，为NDIS参与者提供他们应得的现代化选择。”

“投资者在投资SDA时应自行进行充分尽职调查，并寻求独立的法律和财务建议。”

NDIA还表示，在让参与者离开大集体住宅方面已有进展，居住六人以上的房屋人数在过去三年几乎减半。

投资者托尼·威尔逊面临不确定的未来，但他希望采取更多措施，防止他人陷入同样困境。

他计划对某些不良投资经纪提起集体诉讼。

“这实际上是数百人面临的危机，无论是投资者还是寻求住房的人，”他说。

03

澳房市回暖，买家竞争激烈！悉尼三居室超底价$30万成交

激烈竞价拉开了春季早期市场的序幕，在截至上周六的一周内，多达四分之三的房产在拍卖中售出，其中一对投资者以超底价近30万澳元的价格购入悉尼Rosebery一套三居室房产。

Cotality表示，上周末全澳的初步清盘率为75.3%，与前一周的75%基本一致——该数据随后被修正为69.8%。

周末共有2120套待拍房产，创两个多月以来的新高，这表明有更多资金的买家正在激烈竞争他们想要的房产。

悉尼上周六就出现了这种情况，一对投资者夫妇以2737000澳元的价格购入Rosebery一套三居室，最初他们决定不出价，因为该房产对他们来说太贵了。

他说：“最终买家最开始没有参与竞拍。”

“当价格刚刚超过底价时我走向他们，他们以为自己不会出价了，但价格达到267万澳元时……他们又重新加入，随后便与另一个当时以为自己一定能拿下该房产的人展开了激烈竞争。”

这对夫妇寻找投资物业已有12个月之久，他们之后告诉Skarlatos，他们在拍卖过程中意识到，如果这是基准价格，那他们必须接受。

“他们认为如果最终一定要花比他们预期更多的钱，那不如在更好的街道上买房，这推高了他们的竞价动机。”

悉尼上周末的初步清盘率为79%，高于前一周的75%，领跑以东海岸为主导的全国拍卖市场。

墨尔本是最大的拍卖市场，有1017场预定拍卖，初步清盘率为75.4%，与前一周的75.5%基本持平。

在绿树成荫的内东区Hawthorn，一套占地778平方米、自带游池和迷你篮球场的四居室房产，以560万澳元的价格流拍，超指导价上限30多万澳元，随后在谈判中以578万澳元的价格售出。

Morrell and Koren的Matthew Cleverdon表示，虽然市场对春季回暖持乐观态度，但墨尔本买家在出价时仍很谨慎。<

“他们的出价十分谨慎，几乎是在等其他人出价来看到底值不值这个价。有时，他们宁可不做决定也不愿做错误的决定。”

目前，澳洲房市正在回暖，Cotality的数据预测本周将有2430套房屋参与拍卖。

DomainNicola Powell表示，持续的负担能力限制意味着要价与许多人能够承受的价格之间仍存在“巨大差距”，即便是在3次降息后也是如此。

但Powell还表示，买家活动正在重新活跃，因为许多人预期11月以及明年初将有更多降息。

“3次降息让买家恢复信心，房价正在上涨，我们看到各项不同指标都表明房市正在恢复动力。”

04

ANZ预测今年房价还要涨5%！

在第三次降息的推动下，澳洲地产市场正为强劲的春季销售季做准备，而日益激烈的竞争已迫使许多首次购房者退出购房竞争。

利率下降提升了借贷能力，购房者信心随之增强。与此同时，家庭普遍预计未来一年房价将上涨。这正助长了“错失恐惧症”（FOMO）情绪。

而根据维州房地产买方代理Cake Bakos的观察，其中改善型购房者和投资者的市场动作似乎最为激进。

“首次购房者确实在积极参与竞争，但不幸的是，我看到越来越多的情况是，投资者把他们挤出了市场，”她说道，“可以肯定的是，2025年是墨尔本投资者回归的一年。”

PropTrack最新数据显示，全澳住宅中位价在今年7月升至创纪录的82.7万澳元，单月上涨0.3%，年涨幅达到4.9%。

在多数州，地区市场的涨幅已超过首府城市。当月地区房价上涨0.4%，同比上涨6.5%。而首府城市房价环比上涨0.3%，年涨幅为4.3%。

虽然利率下调直接提升了可借额度，但Bakos提醒，很多人常常误以为所有买家和市场群体都会因此受益，其实并非如此。

REA Group经济分析师Megan Lieu表示，利率下降对首次置业者尤其有利，因为他们的贷款往往属于高贷款价值比（LVR）类别，对利率变动非常敏感。

“对于这些人来说，降息意味着借贷能力上升、购房可负担性提高。利率变低后，他们能接触到更多市场上的房源。”

不过，Bakos指出，首次置业者的预算增长仍然受到首付款额度的限制。

“不管他们的还贷款能力有多强，如果首付款很少，那么他们能承受的总房价还是不会变。”

对中端市场（mid-market）的买家来说，降息带来的影响类似：提升了购买力、提高可负担性，并扩大了他们能选择的房源范围。

“这类买家中不少是换房族，因此我们可能会看到更多家庭趁低利率之际，搬入更大或地段更好的房子。”

Bakos补充道，这类升级换房者往往拥有前一套房产带来的可观首付，所以一旦利率下降，他们会成为出价最积极的一类买家。

“他们通常卖掉旧房获得大额资金，而升级族最常是争抢家庭住房的主力。”

相较之下，投资者通常可以通过已有房产积累的净值进行操作。Bakos说，持有房产时间越久的投资者，其伸缩性和资金调动能力就越高，不论利率升或降。

在豪宅市场，推动行情的通常是完全不同的因素。

Lieu表示，高端买家对利率变动的敏感度相对较低，但市场环境变化仍会影响他们的信心。

“有意思的是，我们发现，与其他领域相比，高端市场往往是最早对市场回暖做出反应的。今年以来，这一细分市场的房价上涨幅度也是最大的。”

Bakos补充，缩小房型的退休人士或老年买家对利率的波动通常“无感”。

“他们很多是用现金储蓄购房，不怎么依赖贷款，或者完全不贷款。”

展望未来，ANZ预测，由于连续降息，接下来一年半房价将上涨得更快。

根据其最新发布的《澳洲房地产前瞻报告》，预计到今年底，全国八大首府城市住房价格将增长5%，2026年底前再上涨5.8%。

这一预测较今年2月发布的前一版预测大幅提升。当时ANZ还预计2025年房价只会上涨0.9%，2026年涨幅为3.8%。如今根据最新数据分析，前景已明显转暖。

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